Participar en subastas

Depende del régimen. Régimen antiguo (procedimientos iniciados antes de abril de 2025): 5% para inmuebles, 10% para muebles. Régimen nuevo (LO 1/2025, abril 2025): 20% para inmuebles, 10% para muebles, con mínimo de 1.000 € en ambos casos. El anuncio del BOE especifica el régimen aplicable.

En las subastas del portal BOE, el depósito se realiza exclusivamente a través de subastas.boe.es mediante transferencia bancaria a la cuenta designada en el anuncio. El plazo es hasta las 23:59 del día anterior al cierre. Subastan enlaza directamente al portal oficial en cada ficha de subasta.

La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde abril de 2025, introduce cambios significativos para procedimientos iniciados con posterioridad: (1) las pujas son secretas durante todo el periodo de subasta; (2) el depósito sube al 20% para inmuebles y 10% para muebles (mín. 1.000 €); (3) el plazo de pago se reduce a 20 días hábiles; (4) el ejecutante debe participar como postor y ya no puede adjudicarse directamente por el 50% si la subasta queda desierta; (5) nuevos umbrales de adjudicación para inmuebles no habituales (≥50% auto, o cubre deuda + ≥40%). Los procedimientos iniciados antes de abril de 2025 siguen el régimen anterior.

Régimen antiguo: no, las pujas eran públicas en tiempo real en el portal del BOE. Régimen nuevo (LO 1/2025): sí, las pujas son secretas durante todo el periodo de 20 días. No se informa sobre la existencia ni cuantía de las pujas hasta el cierre de la subasta. Esto busca que cada postor ofrezca su valor máximo real desde el principio.

Recibirás un correo del portal con la resolución de adjudicación. A partir de ese momento empieza el plazo de pago. Régimen antiguo: 40 días para inmuebles judiciales, 20 días para muebles. Régimen nuevo (LO 1/2025): 20 días hábiles para todos los bienes. Seguridad Social: 5 días hábiles (RD 1415/2004). Debes pagar el precio de adjudicación menos el depósito ya ingresado.

En inmuebles de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma, más AJD y gastos registral y notarial. La base imponible del ITP es el mayor entre el precio de adjudicación y el Valor de Referencia Catastral (Ley 11/2021) — aunque hayas pujado 50.000 €, si el Valor de Referencia es 90.000 €, pagas ITP sobre 90.000 €. Si es obra nueva adjudicada directamente del promotor: IVA al 10% (4% para VPO) más AJD. Para el IVA la base es el precio pagado — el Valor de Referencia Catastral no se aplica en este caso.

Depende del tipo de subasta. En la ejecución hipotecaria, la hipoteca que motivó la ejecución queda cancelada; las cargas anteriores a esa hipoteca subsisten y son asumidas por el comprador (art. 695.2 LEC). En el apremio judicial ordinario, todas las cargas registradas anteriores al embargo subsisten. Consulta siempre la nota simple del Registro de la Propiedad antes de pujar.

No sin consecuencias graves. Si no completas el pago en plazo, pierdes el depósito íntegramente y la adjudicación queda sin efecto. Además, el juzgado puede exigirte la diferencia entre tu puja y el precio obtenido en una segunda subasta (art. 653 LEC).

Es un contrato por el cual el adjudicatario (normalmente el banco ejecutante) transmite su derecho a adquirir el bien a un tercero antes de que la adjudicación sea firme. El banco cobra su deuda sin tener que inscribir el inmueble a su nombre. Para que sea válida, el ejecutante debe haberse reservado expresamente esta facultad al participar. Con la LO 1/2025, el trámite se simplifica: basta con un escrito firmado por ambas partes que el LAJ verifica electrónicamente, sin necesidad de acudir físicamente al juzgado.

Varios derechos pueden truncar la adjudicación definitiva: (1) Retracto de copropietarios: 9 días naturales desde la inscripción de la adjudicación en el Registro de la Propiedad; (2) Retracto de arrendatarios: 30 días naturales desde la notificación del decreto de adjudicación. Si el contrato de alquiler es anterior al 6 de marzo de 2019, se mantiene en vigor tras la subasta, obligando al nuevo dueño a respetar al inquilino; (3) Derechos de tanteo/retracto de administraciones sobre VPO — muchas autonomías (Cataluña, Comunidad Valenciana, etc.) pueden incorporar la vivienda a su parque público; (4) Derechos preferentes de comunidades autónomas y ayuntamientos sobre patrimonio histórico o suelo público. Verifica siempre el estado de arrendamiento y la calificación de VPO antes de pujar.

Si la mejor oferta queda entre el 60% y el 75% del tipo, el adjudicatario provisional tiene 3 días hábiles para mejorar su oferta hasta al menos el 75%. Si no lo hace, la adjudicación puede mantenerse igualmente si la cantidad cubre la deuda pendiente con la SS (art. 117 RD 1415/2004).

Sí. Régimen nuevo (LO 1/2025): si el deudor facilita la inspección del bien, aporta fotografías y proporciona información veraz sobre el estado posesorio dentro de los 10 días siguientes a la convocatoria, puede beneficiarse de una reducción de su deuda de hasta un 2% del importe de adjudicación. Este mecanismo busca dotar a las subastas de mayor transparencia comercial.

El adjudicatario responde de las cuotas impagadas por los anteriores titulares. Según el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), debes asumir las cuotas de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores. La responsabilidad nace con el decreto de adjudicación (no con la inscripción registral ni la escritura), según la Sentencia 1336/2025 del Tribunal Supremo. Las deudas anteriores a ese periodo solo pueden reclamarse personalmente al antiguo propietario, nunca al nuevo adjudicatario.

El inmueble responde como garantía de los tributos locales devengados. Existen dos regímenes: (1) Hipoteca legal tácita — la Administración puede ejecutar directamente sobre el bien las deudas de IBI del año en curso y el inmediato anterior, sin necesidad de declarar fallido al deudor previo. (2) Afección real — para deudas más antiguas (hasta los 4 años no prescritos), el comprador es responsable subsidiario, pero solo tras la declaración de insolvencia del deudor anterior y un trámite formal de derivación de responsabilidad. El nuevo propietario suele tener derecho a que se le derive la deuda sin los recargos ni intereses de demora generados por el titular anterior.

La regla general es que el sujeto pasivo es el transmitente (el deudor que pierde el inmueble), no el adjudicatario. Excepción: si el deudor no reside en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente y debe asumir el pago. Exención: si el inmueble se adjudica por un valor inferior al que el deudor lo compró originalmente (pérdida patrimonial), la transmisión queda exenta de plusvalía. Consulta a un asesor fiscal para confirmar la situación específica de cada inmueble.

La protección es mucho más limitada que en una compraventa privada. El artículo 1489 del Código Civil establece que en las ventas judiciales nunca habrá lugar a la responsabilidad por daños y perjuicios. Solo caben las acciones para rescindir el contrato o rebajar el precio si el defecto es grave, preexistente y no era detectable a simple vista. La jurisprudencia es restrictiva y suele considerar que el comprador en subasta asume el riesgo del estado del bien. Por eso es fundamental inspeccionar el inmueble antes de pujar siempre que sea posible.

La ocupación es uno de los mayores riesgos de las subastas judiciales. El Real Decreto-ley 2/2026 ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de lanzamientos para personas en situación de vulnerabilidad económica. Esta suspensión afecta tanto a arrendatarios como a ocupantes sin título (precarios u okupas), especialmente si el propietario es un 'gran tenedor' (más de diez inmuebles). La toma de posesión efectiva puede demorar entre 6 meses y 2 años si hay que iniciar un procedimiento de desahucio. Verifica siempre el estado posesorio del inmueble antes de pujar: los anuncios del BOE no siempre reflejan la ocupación real.

Desde 2022, el Valor de Referencia del Catastro es la base imponible mínima para el ITP y AJD. Si te adjudicas un inmueble por 50.000 € pero su Valor de Referencia es de 90.000 €, pagarás impuestos sobre los 90.000 €, no sobre los 50.000 €. El Tribunal Constitucional ratificó la legalidad de este sistema en abril de 2026. Puedes consultar el Valor de Referencia de cualquier inmueble en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral. Subastan te muestra este dato en la ficha de cada subasta.

Si participas en una subasta judicial como postor, no necesitas procurador ni abogado para pujar. Sin embargo, si planeas impugnar una adjudicación, ejercitar un derecho de retracto, presentar una tercería de dominio, o intervienes en el proceso como parte (por ejemplo, como acreedor), sí necesitas representación mediante procurador y asistencia letrada. Los honorarios de procurador dependen del arancel del colegio correspondiente y suelen oscilar entre 150 € y 600 € para trámites sencillos. Si eres adjudicatario y necesitas otorgar escritura pública de la adjudicación, el procurador del ejecutante suele ser quien la tramita, y sus honorarios corren a cargo del ejecutado, no del adjudicatario.

Sí. El portal subastas.boe.es exige identificación digital para registrarse como postor. Opciones válidas: (1) DNI electrónico (requiere lector de tarjetas); (2) Certificado digital de la FNMT (se descarga gratis en www.cert.fnmt.es — el proceso tarda 2–5 días hábiles porque requiere acreditación presencial o por videollamada); (3) Cl@ve Permanente o Cl@ve PIN (registro presencial en una oficina habilitada o por videoconferencia con la AEAT). La obtención no es inmediata: nunca empieces el proceso el día antes de que cierre una subasta. Si ya dispones de certificado para otros trámites telemáticos (Hacienda, Seguridad Social), habitualmente sirve también para el portal de subastas. Los ciudadanos extranjeros deben obtener primero un NIE antes de registrarse.

Es la principal trampa para compradores novatos: los bancos exigen que el inmueble ya esté inscrito en el Registro de la Propiedad antes de conceder la hipoteca, pero en una subasta judicial pagas primero e inscribes después. Consecuencia: si dependes de financiación bancaria ordinaria y no la tienes confirmada antes de pujar, probablemente pierdas el depósito. Las alternativas reales son: (1) Pago en efectivo (lo más habitual); (2) Préstamo puente de un especialista en subastas — caro (interés 8–18% anual) pero cumple los plazos de 20 días; (3) Hipoteca para subasta — CaixaBank, Banco Santander y algunas cajas tienen productos que se aprueban sobre el decreto de adjudicación antes de la inscripción, pero requieren preaprobación previa y no están disponibles para todos los perfiles. Regla básica: nunca pujes si no tienes el dinero disponible en cuenta el mismo día.

Pagar el precio es solo el primer paso. El proceso completo tiene seis fases: (1) Decreto de Adjudicación — el LAJ lo emite una vez confirmado el pago y transcurrido el plazo de mejora de postura (10 días). Es tu título de propiedad; no necesitas escritura notarial. (2) Autoliquidación de ITP/AJD — dispones de 30 días hábiles desde la fecha del decreto para liquidar el impuesto ante la Hacienda autonómica (modelo 600). Si no lo haces en plazo, acumulas recargos e intereses. (3) Mandamiento de cancelación de cargas — el mismo tribunal emite un mandamiento para cancelar todas las cargas posteriores al embargo. Lo recibes junto al decreto. (4) Inscripción en el Registro de la Propiedad — presenta: Decreto de Adjudicación + justificante del ITP pagado + Mandamiento de cancelación. El plazo de inscripción varía entre 15 días (urgente, con coste extra) y 3–6 meses (ordinario). Hasta la inscripción no puedes hipotecar ni vender. (5) Solicitud de posesión (art. 675 LEC) — si el inmueble está ocupado, solicita formalmente al tribunal que acuerde la entrega de la posesión. El tribunal emite un Auto de posesión que da cobertura legal al lanzamiento. (6) Lanzamiento — si el ocupante no abandona voluntariamente, el tribunal fija fecha de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Puede tardar entre 3 y 18 meses. Muchos compradores contratan una gestoría (200–500 €) para gestionar los pasos 2–4.

Sí, y es más frecuente de lo que parece — se estima que entre un 10% y un 20% de las subastas publicadas no llegan a adjudicarse. Causas habituales: (1) Acuerdo extrajudicial entre deudor y acreedor — el deudor paga o refinancia antes del cierre; (2) Concurso de acreedores sobrevenido — si el deudor se declara en concurso, el tribunal paraliza las ejecuciones individuales; (3) Tercería de dominio — un tercero alega ser el verdadero propietario del bien; (4) Oposición a la ejecución — el deudor impugna el procedimiento por defectos formales o de fondo; (5) Suspensión judicial cautelar — medidas cautelares en procesos paralelos. Consecuencia para el postor: si ya habías depositado la garantía, te la devuelven, pero perdiste el tiempo de análisis y tienes el dinero inmovilizado mientras tanto. En el nuevo régimen de pujas secretas, no recuperarás el depósito de inmediato si la suspensión se produce tras el cierre y antes de la adjudicación formal — el plazo de devolución puede extenderse varias semanas.

El ITP lo gestiona cada comunidad autónoma y los tipos varían significativamente. Tipos generales orientativos para 2025 (segunda mano, uso general): Madrid 6% · Navarra 6% · Canarias 6,5% · Andalucía 7% · La Rioja 7% · País Vasco 7–8% (según territorio histórico) · Aragón 8% · Asturias 8% · Cantabria 8% · Castilla y León 8% · Extremadura 8% · Murcia 8% · Cataluña 10% · Comunidad Valenciana 10% · Galicia 10% · Castilla-La Mancha 9% · Baleares 8–11% (tramo progresivo). Casi todas las CCAA tienen tipos reducidos para vivienda habitual de compradores jóvenes, familias numerosas o inmuebles de bajo valor. La base imponible es el mayor entre el precio de adjudicación y el Valor de Referencia Catastral. Verifica siempre el tipo vigente en la sede de la Hacienda autonómica correspondiente antes de calcular el coste final.

Las pujas secretas eliminan el factor táctco del régimen anterior (ver las ofertas rivales y superar la mejor al último momento). En el nuevo régimen, cada postor actúa con información cero sobre el resto. Principios para pujar bien: (1) Fija tu precio máximo antes de entrar — calcula el coste total real (adjudicación + ITP + cargas asumidas + reforma + comunidad) y establece el precio máximo que hace rentable la operación. Ese es tu techo. (2) Puja ese máximo directamente — en teoría de subastas selladas con un único ganador, la estrategia dominante es pujar tu valoración real. Pujar menos no te ahorra dinero si ganas; solo te hace perder ante alguien que pujó ligeramente más. (3) No hay segunda oportunidad — no existe prórroga de 24 horas ni posibilidad de mejorar la oferta tras el cierre. Una vez cerrada la subasta, quien ofreció más gana. (4) El ejecutante también puja — en procedimientos LO 1/2025, el banco o acreedor ejecutante debe participar como postor normal. Esto crea competencia real y suelos de precio más altos que en el régimen anterior. (5) Riesgo de empate — si dos postores ofrecen la misma cantidad, el portal adjudica al primero en presentar la oferta (por timestamp). En la práctica, las ofertas difieren siempre en céntimos.