El vocabulario de las subastas y la inversión inmobiliaria, explicado.
Cargas
Las cargas son gravámenes inscritos en el Registro: hipotecas, embargos, afecciones fiscales, etc. Con la subasta, las cargas posteriores a la que la origina suelen cancelarse, pero las anteriores (preferentes) las asume el adjudicatario. Revísalas siempre antes de pujar: cambian la inversión real.
El cash-on-cash mide el retorno de caja anual respecto al capital que aportas (entrada más costes). A diferencia de la TIR, no anualiza ni descuenta: indica cuánta caja genera la inversión cada año sobre el dinero realmente invertido.
El flujo de caja neto es el efectivo que te queda anualmente: ingresos por alquiler menos gastos operativos, impuestos y servicio de la deuda. Un cashflow positivo significa que la inversión se sostiene sola.
Más allá de la puja, adquirir el inmueble conlleva notaría, inscripción registral, gestoría e impuestos (ITP). Sumarlos al precio es imprescindible para calcular la rentabilidad real de la operación. La calculadora estima esta suma automáticamente a partir de la provincia (que fija el ITP), pero puedes ajustar cada partida.
El depósito es la garantía exigida para participar, calculada como un porcentaje del tipo (varía según el régimen: p. ej. 5% o 20% en inmuebles). Se ingresa por el portal del BOE antes del cierre y se devuelve si no resultas adjudicatario.
Las derramas son pagos extraordinarios acordados por la comunidad para obras o reparaciones que no cubre la cuota ordinaria. En el análisis de alquiler se modelan como una provisión anual para no infraestimar los gastos.
Es la cantidad que el acreedor reclama en el procedimiento. Cuando la deuda supera el valor de subasta, el acreedor no recuperará la totalidad (LEC art. 671), lo que influye en la estrategia de puja.
Al adjudicarte el inmueble heredas ciertas deudas pendientes: el IBI de los ejercicios no prescritos y las cuotas de comunidad impagadas (la ley limita la afección al año en curso y los tres anteriores). Son un desembolso real en la adquisición, por lo que se suman al capital invertido y reducen la rentabilidad.
El DSCR (Debt Service Coverage Ratio) divide el flujo de caja anual entre la cuota anual de la deuda. Por encima de 1, el alquiler cubre la hipoteca; por debajo, tendrías que aportar dinero. Los bancos suelen exigir al menos 1,25.
Al vender, la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición (incluidos costes y reforma) tributa como ganancia patrimonial en el IRPF, con tipos progresivos del ahorro. Las calculadoras pueden incluir este impuesto de salida en el escenario de venta.
El ITP grava la compra de inmuebles de segunda mano. El tipo lo fija cada comunidad autónoma (en torno al 6–10%) y se calcula sobre el precio o, si es mayor, sobre el valor de referencia catastral. Es uno de los costes de adquisición más relevantes en una subasta.
El porcentaje de ocupación refleja los periodos sin inquilino (vacancia, rotación). Un 100% asume alquiler permanente; bajarlo es una hipótesis más prudente que reduce los ingresos del modelo.
Un proindiviso es una cuota de copropiedad. Adquirir un proindiviso no te da la propiedad completa: compartes la titularidad con los demás copropietarios, lo que condiciona el uso y una eventual venta o extinción de condominio.
El ROI (Return on Investment) mide el beneficio neto en relación con el capital invertido. Es la métrica principal del escenario de venta rápida (flip). El ROI anualizado lo ajusta por el tiempo de tenencia para comparar operaciones de distinta duración.
La tasación es la valoración pericial del inmueble que consta en el procedimiento. Sirve de referencia para fijar el tipo y para estimar el descuento respecto al valor de mercado.
El tipo es el precio de salida de la subasta. Las pujas válidas parten de este importe (o del mínimo indicado). Los umbrales legales de adjudicación (50%, 70% del tipo) se calculan sobre esta cifra.
La TIR (Tasa Interna de Retorno) apalancada es la rentabilidad anualizada de la inversión considerando la hipoteca y el calendario de entradas y salidas de caja. Es la métrica clave del análisis de alquiler a largo plazo.
La TIR sin deuda (desapalancada) calcula la rentabilidad como si la compra fuera íntegramente al contado. Aísla la calidad del activo del efecto de la financiación, útil para comparar inmuebles entre sí.
La titularidad indica qué parte del inmueble se subasta. Si es inferior al 100%, solo adquieres esa cuota y compartirías la propiedad con el resto de titulares (proindiviso).
El valor de referencia catastral lo fija la Dirección General del Catastro. Desde 2022 suele ser la base imponible mínima del ITP: si te adjudicas por debajo, Hacienda puede liquidar el impuesto sobre este valor en lugar del precio pagado.
El valor de subasta es la referencia oficial publicada en el BOE para el bien. Suele derivarse de la tasación, en ocasiones descontando cargas. No es el precio que pagarás: el precio final lo determinan las pujas a partir del tipo.
Una vivienda ocupada (por inquilinos con contrato o por ocupantes sin título) puede entregarse sin posesión. Recuperarla puede exigir un procedimiento judicial, con coste y tiempo añadidos que conviene valorar antes de pujar.
Una Vivienda de Protección Oficial está sujeta a un régimen de protección que puede limitar el precio máximo de venta y de alquiler, y exigir requisitos al comprador durante un plazo. Afecta tanto a la rentabilidad como a la liquidez.